1. Espagne, qualité de vie.

2. Fiscalité des biens immobiliers à l'étranger (nouveauté novembre 2020)

3. Les achats immobiliers des belges en Espagne

4. Consolidation du marché immobilier espagnol

Selon les informations publiées par Bloomberg, l’Espagne serait le pays le plus sain au monde. L‘édition 2019 du Bloomberg Healthiest Country Index, classe 169 économies selon des facteurs liés à la santé en général. L’Espagne qui était classé sixième pays le plus sain à l’occasion de l’édition précédente en 2017,  est cette année en tête du classement.

L’Espagne est le pays de l’Union européenne qui détient la plus longue espérance de vie à la naissance. Selon l’Institute for Health Metrics and Evaluation de l’Université de Washington, l’Espagne pourrait atteindre une espérance de vie de 86 ans en 2040.

Le régime alimentaire espagnol, pauvre en graisses, pourrait être l’une des clefs d’explication d’un tel classement.

La séquence "Le marché matinal" de ce lundi 16 novembre 2020 sur la rtbf était consacrée à la fiscalité sur les biens immobiliers possédés par des Belges à l’étranger. Cette taxation des résidences des Belges à l’étranger fait l’objet d’une condamnation par la cour de Justice de l’Union européenne et tout le système pourrait changer.

Entrave à la libre circulation des capitaux

Quelle est la différence entre la taxe pour l’immobilier mis en location en Belgique et les biens loués à l’étranger ? En résumé, ce que lui reproche la Cour européenne de justice, c’est qu’elle est justement différente de la taxe appliquée aux biens immobiliers mis en location par des particuliers en Belgique.

Imaginons que vous ayez un appartement quelque part en Europe, en Espagne par exemple. Si vous le mettez en location, l’impôt que vous devrez payer à la Belgique pour ce revenu locatif sera calculé en fonction des loyers réellement perçus.

Imaginons maintenant que vous avez un bien en Belgique, vous ne l’occupez pas et vous le louez à un tiers. C’est un peu moins exotique, mais beaucoup plus avantageux fiscalement, parce que l’impôt que vous paierez sur ce revenu locatif n’est pas calculé sur base des loyers réellement perçus, mais bien sur la base de ce qu’on appelle le revenu cadastral, une sorte de loyer fictif forfaitaire beaucoup moins élevé que les loyers réellement perçus.

Bref, selon la cour de Justice de l’Union européenne, le Belge est incité par ce système fiscal à acheter en Belgique plutôt qu’à l’étranger, ce qui entrave la libre circulation des capitaux, très chère aux yeux de la Cour.

Plusieurs options sur la table

Comment la Belgique peut-elle se mettre en conformité ? C’est toute la question. Évidemment, le ministre des Finances annonce qu’il fera une proposition dans les semaines à venir pour changer le système. Comment ? Ça, il ne le dit pas. Il a plusieurs options. Mais s’il veut faire disparaître cette différence de traitement entre la fiscalité sur les résidences à l’étranger et les biens immobiliers en Belgique critiquée par la Cour, il doit forcément harmoniser le système.

Première possibilité : appliquer la règle la plus avantageuse en vigueur sur les résidences belges aux biens loués à l’étranger. Il s’agit donc de taxer sur la base moins sévère d’un revenu cadastral. Mais le problème est que ce concept forfaitaire de revenu cadastral n’existe pas toujours en dehors de la Belgique, à l’étranger.

Comment faire s’il n’existe pas de base taxable forfaitaire dans le pays étranger ? "Pour les États qui ne connaîtraient pas le concept de revenu fiscal forfaitaire, la Belgique pourrait obtenir 22,5% de la valeur locative de l’immeuble étranger. Ce pourcentage provient d’une recommandation de la Commission européenne et a déjà été consacré par les Cours et tribunaux belges. Cette pratique existe déjà pour les immeubles étrangers non donnés en location", répond Grégory Homans, avocat fiscaliste au cabinet Dekeyser & Associés.

Le système est un peu complexe, mais il a le mérite de déjà exister et il pourrait donc être étendu par le législateur.

Une deuxième voie… beaucoup plus risquée

L’autre possibilité pour harmoniser serait que l’État taxe les loyers réels en Belgique, comme il le fait pour les loyers perçus à l’étranger ? Mais ce serait là une vraie révolution dans la fiscalité immobilière belge, une prise en compte des loyers perçus dans les revenus imposables.

En Belgique, la taxation des revenus de l’immobilier reste un tabou politique. La Belgique fait figure d’exception européenne à ce titre. Plusieurs institutions, comme l’OCDE ou le FMI, dénoncent d’ailleurs cette fiscalité atypique.

Pour l’État, taxer les loyers réels serait un moyen de mettre fin à cette exception, mais aussi d’augmenter les recettes dans une période où l’argent manque.

Reste que cette taxation des revenus locatifs est difficile à assumer politiquement, c’est un sujet très sensible pour beaucoup de propriétaires, voire pour les locataires dont les loyers pourraient augmenter en répercussion de cette taxe. Cette deuxième voie est donc beaucoup plus risquée, et donc aussi moins probable

Quant à savoir s’il y a une date limite pour que la Belgique se remette en ordre… Non, même si, avec les astreintes, elle est incitée à aller assez vite. On parle d’une proposition dans les quelques semaines.

Source : RTBF La Première

Extrait Trends Tendances 26/04/2018

3. Près de 4000 Belges se sont offerts

une résidence secondaire en Espagne en 2017

Le temps où il était possible de s'offrir une seconde résidence en Espagne pour une bouchée de pain est bien révolu. Le marché immobilier a repris de la vigueur dans les grandes villes et les zones touristiques. Mais la côté ibérique séduit toujours autant. Une chose est sûre : celui qui est prêt à investir en aura pour son argent.

L'excitation est palpable. Eric et Catherine reviennent à l'instant de chez Ikea avec leurs achats et attendent leurs installations de jardin que l'enseigne Leroy Merlin doit leur livrer incessamment. Le couple de Belges vient de prendre possession de sa seconde résidence : une villa quatre façades avec piscine, offrant deux chambres, deux salles de bain, et - last but not least - un solarium à l'étage.

La prise en occupation est toute fraîche. " Nous n'y avons même pas encore passé une nuit, confie Eric, enjoué. Vous découvrez l'endroit quasiment en même temps que nous. " Quasiment... car si leur bâtisse fait partie d'un îlot d'habitations vendues sur plan, Eric et Catherine en ont bien foulé le sol avant de l'acheter. Le couple de jeunes quinquas a mis la main sur une show house, une maison témoin entièrement meublée, située à San Miguel de Salinas, sur la Costa Blanca. " Tout y est tel que présenté lors des visites ", s'enthousiasme Catherine. Les meubles, la literie, la décoration, jusqu'aux fleurs artificielles posées sur les tables et consoles qui habillent la villa. Le coût de cette habitation entièrement meublée : 345.000 euros, auxquels se sont ajoutés 10 % de TVA et 3 % de frais de notaire, droits d'inscription et autres.

San Miguel de Salinas. Un couple de Belges, désireux de s'installer sur la Costa Blanca, a acquis cette villa, entièrement meublée et décorée, pour la somme de 345.000 euros (hors frais). © PG

Le confort des constructions neuves

Eric et Catherine font partie de ces 3.914 Belges qui ont choisi d'investir en Espagne l'an dernier. Un chiffre en augmentation de 21 % sur un an et de 725 % sur 10 ans ! Les Belges se placent désormais au quatrième rang des acheteurs étrangers, après les Britanniques, les Français et les Allemands. Ils sont par ailleurs les plus nombreux à se tourner vers l'immobilier neuf, qui représente désormais 26 % des acquisitions réalisées par nos compatriotes.

" Il y a encore quelques années, les Wallons souhaitaient mettre la main sur des maisons typiques espagnoles, ce qui est de moins en moins vrai aujourd'hui. Les maisons traditionnelles sont ainsi peu à peu délaissées au profit des appartements et villas répondant aux dernières normes de la modernité. Les promoteurs s'alignent d'ailleurs depuis quelques années sur les goûts des étrangers. Désormais, les projets immobiliers intègrent des cuisines ouvertes, de grandes baies vitrées et des terrasses spacieuses. Alors que les constructions destinées aux Espagnols privilégieront une cuisine attenante et des petites fenêtres, afin de garantir un maximum de fraîcheur.

" La différence du prix d'achat entre le neuf et l'ancien n'est par ailleurs pas énorme, alors que les frais à engager pour remettre l'électricité aux normes, installer une salle de bains ou une cuisine moderne sont importants, augmentant de facto la facture finale, fait remarquer l'agent belge. Ceci étant, bien souvent, les maisons existantes sont idéalement localisées, dans des quartiers agréables. " A Orihuela Costa, par exemple, ville côtière située dans la province d'Alicante et très prisée des vacanciers, " il est difficile d'acheter en première ligne (entendez ici : face à la mer, Ndlr) car les vieilles maisons espagnoles se négocient entre 500.000 et 600.000 euros, et il faut entièrement les retaper.

Budget moyen

Le budget moyen pour acquérir un bien neuf de base en Espagne ? Entre 240.000 et 300.000 euros. " Le mètre carré se négocie entre 1.000 et 1.500 euros. Bien sûr, vous pourrez trouver un appartement à 180.000 euros qui se situe à 5-10 minutes de la mer en voiture mais vous n'y trouverez rien aux alentours. Il n'y pas de miracle. Quand les prix sont bas, il y a une raison... "

Le meilleur rapport qualité/prix ?

La Costa Blanca est la région qui, à l'heure actuelle, offre le meilleur rapport qualité-prix. Pour ne pas rien gâcher à ce plaisir, le soleil y est présent toute l'année (325 jours/an) et les températures sont plus qu'agréables (une moyenne de 16 ° C en hiver et de 25 ° C en été). La " côte blanche ", avec l'île de Tenerife, est la région qui a enregistré le plus grand nombre de ventes à des étrangers l'an dernier, soit 41 %. Elément qui joue en sa faveur : elle dispose de deux aéroports (Alicante et Murcie). " La proximité de l'aéroport (qui doit être desservi par une compagnie low cost, Ndlr) reste un élément décisif dans l'achat, reconnaît Johan Conix. Avant la crise, cela n'avait pas d'importance. " Mais désormais, le Belge souhaite pouvoir aisément venir passer quelques jours, voire un week-end, dans sa seconde résidence. Ce que confirme Eric qui a investi à San Miguel de Salinas : " C'est super facile. En prenant l'avion vendredi vers 15 heures, nous sommes chez nous en soirée. Il faut compter une heure de route à partir de l'aéroport d'Alicante ".

On différencie la Costa Blanca nord et sud (au-dessus ou en dessous d'Alicante). La première est globalement plus onéreuse que la seconde. Les montagnes descendent dans la mer. Les maisons construites en hauteur offrent de magnifiques vues et les villages sont très agréables. " Au nord, les projets neufs se font plutôt rares, précise l'agent immobilier. Mais on y trouve des villas (existantes) à partir de 350.000 euros. Il faut par ailleurs compter 250.000 euros pour un appartement, prix qui sera majoré des frais générés par une rénovation parfois bien nécessaire. Quand un client vient nous voir avec un budget de 250.000 euros, on l'aiguille plutôt vers la Costa Blanca sud . Il en aura davantage pour son argent, et pourra investir plus facilement dans du neuf. " C'est d'ailleurs au sud - région plus plate que le nord - que les promoteurs ont commencé à construire selon les goûts des étrangers ", précise le courtier immobilier.

L'attrait du soleil

Autre destination fort prisée des étrangers, notamment pour ses promesses ensoleillées : la Costa del Sol. La vie y est plus mondaine qu'ailleurs. La région a toutefois fort souffert de la crise qui a secoué l'Espagne il y a 10 ans : trop de logements y avaient été construits. Aujourd'hui encore, alors que le marché immobilier espagnol se redresse partout ailleurs, les constructions ne reprennent que lentement, d'autant plus que les autorités prennent leur temps pour délivrer les permis nécessaires à la construction de projets neufs. " On a construit trop avant la crise, bien souvent n'importe comment, reconnaît Johan Conix. A Marbella, pour obtenir les permis de construire qui devraient être livrés en quatre mois, il faut attendre deux ans. " Les prix de l'immobilier sont par ailleurs plus onéreux à la Costa del Sol, non seulement en raison de la renommée de la région, mais également car son paysage est très montagneux, nécessitant des techniques de construction plus complexes.

Les golfs et country clubs séduisent de plus en plus

LAS COLINAS © PG

Aujourd'hui, les étrangers attirés par l'Espagne convoitent un bien qui non seulement soit relativement proche de la mer, mais également d'autres infrastructures tels les clubs de golf qui pullulent les long des côtes. Outre le climat et la mer, la région d'Alicante, par exemple, propose une soixantaine de golfs dans un rayon de 100 km. Plusieurs resorts de grande envergure sont actuellement en développement dans la région et attirent de nombreux Belges.

Le golf et country club de Las Colinas, à San Miguel de Salinas, est un projet emblématique. Ce resort de 330 ha offre un golf de 18 trous (par 71), niché au coeur d'une zone verte. " Des activités sont organisées toute l'année ", indique Francisco Morena Pérez, sales and technical director de Las Colinas. Il s'agit d'un resort de basse intensité. Un maximum de 1.500 propriétés y seront construites. A l'heure actuelle, 420 sont déjà sorties de terre. Si on suit le rythme actuel, le projet pourrait être fini d'ici cinq à six ans. " Une valeur sûre, selon l'exploitant. " Les propriétaires n'ont enregistré aucune perte lors des reventes au plus forte de la crise ", assure Francisco Morena Pérez.

Le budget à dégager pour s'offrir un logement dans ce club ? Le seuil d'entrée est de 246.000 euros pour un appartement deux chambres. Il faut compter 437.000 euros pour un penthouse de trois chambres. La villa la plus onéreuse flirte, quant à elle, avec les 4,3 millions. Ici, 85 % des acheteurs sont Belges. Notamment grâce à Azull, agence immobilière belge qui a fort misé sur Las Colinas. On y rencontre aussi des Scandinaves, des Français, des Danois, etc.

Plus au sud, le Manga Club, dans la région de Carthagène, propose trois parcours de 18 trous autour desquels sont répartis 2.500 logements sur 560 ha. Tout y est : un hôtel cinq étoiles, un business center, des supermarchés, deux centres commerciaux, une vingtaine de restaurants, un club de tennis (la Fed Cup Espagne-Paraguay s'y est déroulée le week-end passé), un terrain de foot (où les jeunes de Chelsea viennent s'entraîner durant les vacances d'été), une banque, un cabinet médical et même une pompe à essence. " Ici, il faut compter un minimum de 300.000 euros pour un appartement deux chambres à la revente, et de 350.000 pour un trois chambres ", indique Johan Conix.

S'adjoindre les services d'un avocat

Il s'agit là d'une étape indispensable lors d'un achat immobilier en Espagne. Le notaire seul n'est pas suffisant. En Espagne, celui-ci se limite à la rédaction de l'acte de transfert et à l'enregistrement de cet acte dans le registre des propriétés. L'avocat, lui, se charge de tous les contrôles nécessaires (le bien dispose-t-il de toutes les licences ? est-il exempt de dettes ? etc.). Il fait la demande d'un numéro NIE auprès de l'administration (qui permet au fisc espagnol d'être tenu au courant d'un éventuel achat) et de deux numéros si vous achetez en couple. Il se charge de l'ouverture d'un compte bancaire obligatoire (les frais d'eau et d'énergie, ce qui est dû au fisc, etc., sont directement débités du compte). Si vous désirez acquérir un bien neuf, une réservation - pour laquelle vous devez débourser entre 3.000 et 10.000 euros - doit être faite auprès du promoteur. Vous disposez alors d'un mois pour réfléchir. Si finalement, vous décidez de ne pas vous engager, vous perdez votre acompte. Si vous confirmez votre décision, l'avocat établit un contrat d'achat. Il vous faut alors mettre sur la table un acompte de l'ordre de 20 à 50 %. Le promoteur demande dans la foulée une garantie bancaire, qui est délivrée une semaine plus tard. Au bout du parcours, l'avocat établit l'acte notarial.

Un emprunt en Espagne ou en Belgique ?

" Nous conseillons à nos clients de disposer de la moitié du prix d'achat, explique Johan Conix. Nous constatons que 90 % d'entre eux n'ont pas besoin d'un emprunt. Selon nos statistiques, seuls 10 % ont souscrit un emprunt en Belgique ou en Espagne. " Le coût de l'emprunt est plus intéressant en Belgique mais l'acquéreur devra hypothéquer un bien possédé dans notre pays. Logiquement, il préférera hypothéquer le bien espagnol et se tournera donc vers l'Espagne pour y dénicher un emprunt hypothécaire. Celui-ci sera moins avantageux et bien souvent un taux variable sera appliqué. " Mais l'avantage est qu'il est possible de revoir les taux sans frais en Espagne ", poursuit l'agent immobilier. Idem pour le rachat de l'emprunt. Ainsi, de nombreux Belges ayant emprunté en Espagne remboursent le reste de leur dû quand arrive l'heure de la pension (et le versement d'indemnités y afférentes) ou à l'occasion d'un héritage.

La fiscalité belge sur les résidences secondaires

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SOURCE : L'ECHO.BE, le 26/7/2019